СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Почему эта тема так важна?

Актуальность темы заключается в том, что сделки с недвижимым имуществом наиболее дорогостоящие из тех, которые приходится совершать гражданам.

Сделки с недвижимостью в основной своей мас­се не требуют обязательного нотариального удосто­верения. В силу этого вокруг сделок с недвижимым имуществом сложилась криминальная обстановка. Очень часто граждане становятся жертвами всякого рода мошенников, которые используют в своих це­лях юридическую неосведомленность большинства граждан.

Конечно, можно обратиться к юристу за помо­щью в подготовке сделки. Но тогда возникает другая проблема: юрист не несет ответственности за ущерб, который может быть причинен его юридической не­грамотностью или неосведомленностью, а также его заинтересованностью, так как он представляет толь­ко одну из сторон сделки.

В результате вывод напрашивается сам собой: на­илучшим защитником прав и законных интересов граждан в сфере бесспорных гражданско-правовых отношений является нотариус.

Нотариус при удостоверении договоров по отчуж­дению недвижимого имущества обязан:

1.  Установить личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан.

2.  Проверить законность представленных до­ юридические и правовые последствия договора, действую­щим законодательством эти функции прямо возложены на нотариуса.

Так, например, нотариус может посове­товать со ссылкой на закон, какой дого­вор лучше оформить в том или ином слу­чае: договор купли-продажи или договор дарения, так как разница между этими договорами очень большая. А, возмож­но, чтобы сохранить квартиру, посове­тует оформить договор пожизненного содержания с иждивением. Только но­тариус может это сделать грамотно и с высоким профессионализмом.

4.  Проверить дееспособность сторон.

5.  Выявить действительные намерения сто­рон.

Часто бывает так, что на прием к нота­риусу гражданин пришел совершить, например, договор дарения своей квар­тиры внуку. Однако, узнав от нотариуса о налогах и правовых последствиях этого договора, гражданин решает оформить договор пожизненного содержания с иждивением, по которому он сохраняет за собой пользование указанной квар­тирой и будет обеспечен до конца своих дней материальной помощью.

6.  Проверить наличие арестов и запрещений недвижимого имущества.

Так, одна гражданка, оформляя покуп­ку жилого дома с земельным участком, заключила договор купли-продажи ин­тересующего ее объекта в простой пись­менной форме. Затем, решив сэконо­мить свои средства, без всяких проверок обратилась за регистрацией приобретен­ной недвижимости в регистрирующий орган. Впоследствии оказалось, что на проданный земельный участок и жилой дом наложен арест суда, о чем регистри­рующий орган знать не мог, поскольку он был создан в конце 1997 года, а арест был наложен судом в 1995 году. В резуль­тате покупательница потеряла много времени и денег, обращаясь в суд за воз­вратом денежных средств, уплаченных ею за покупку недвижимости. Если бы она обратилась к нотариусу, то факт на­ложения ареста на указанное имущество был бы сразу установлен нотариусом. Что не менее важно, нотариальный акт имеет ог­ромное значение при осуществлении правосудия, служит неопровержимым доказательством соглашения, достигнутого сторонами, облегчая представление доказательств: тот, кто представляет правильно составленный и заверенный нотариусом документ, не обязан доказывать его достоверность, для суда но­тариально удостоверенный документ является досто­верным.

Таким образом, обращаясь к нотариусу, и поку­патель, и продавец получают надежные гарантии того, что договор купли-продажи будет удостоверен со строгим соблюдением всех правил действующего законодательства. Обходясь без нотариуса и экономя сегодня на уплате нотариального тарифа, граждане серьезно рискуют. Ведь сумма, уплаченная нотариу­су, может показаться завтра мелочью по сравнению с теми затратами, которые придется понести незадачливому покупателю, если договор будет неправильно или незаконно оформлен.

Не следует забывать, что нотариус отвечает за но­тариальные действия, совершенные с нарушением законодательства, всем своим имуществом.

И все-таки значительная часть населения, при­чем во многих странах, обращается к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок не только в силу сложившейся практики, но и потому, что инс­титут латинского нотариата, работая на протяжении многих лет, заслужил огромное доверие у людей. Нотариат как правовой институт выполняет публич­но-правовую функцию, обеспечивает стабильность экономических отношений, защиту прав участников гражданского оборота.

Помимо этого нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осу­ществлением его профессиональной деятельности.

Основные преимущества нотариата:

•       нотариус совершает нотариальные действия от имени государства;

•       нотариус беспристрастен и одинаково заинтере­сован в соблюдении прав всех участников сделки;

•       закон обязывает нотариуса прежде, чем удосто­верить сделку, разъяснить гражданам возможные последствия совершенных ими действий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;

•       в силу закона нотариус отвечает всем своим имуществом за совершаемые нотариальные действия.

 

Какие документы необходимы для оформления договоров отчуждения недвижимого имущества (квартир, домов и т.п.)?

1.    Правоустанавливающий   документ   на   иму­щество - договор передачи  (приватизации), дого­вор купли-продажи, договор мены, договор дарения,
свидетельство о праве на наследство, договор доле­вого участия, решение суда и другие.

2.    Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

3.    Извлечение (выписка, выкопировка) из кадаст­рового паспорта на объект недвижимого имущества.

4.    Выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии арестов, обременении, ограниче­ний на отчуждаемое имущество.

5.    Выписка из домовой книги о лицах, зарегист­рированных (прописанных) на отчуждаемой жилой площади, или справка об отсутствии зарегистриро­ванных (прописанных) лиц; копия финансово-лицевого счета.

6.    Нотариально удостоверенные согласия супругов отчуждателя и приобретателя, если таковые имеют­ся, об их согласии на отчуждение и приобретение не­движимого имущества.

7.    Если одним из собственников отчуждаемого недвижимого  имущества является  несовершенно­летний ребенок (до 18 лет), необходимо представить нотариусу разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Если в отчуждаемом жилом помещении прожива­ют (зарегистрированы) находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовер­шеннолетние (до 18 лет), нотариусу представляется согласие на такое отчуждение органа опеки и попе­чительства.

8.  Документ, удостоверяющий личность гражда­нина (паспорт, свидетельство о рождении).

9.  Документы, подтверждающие правоспособ­ность юридического лица и полномочия его предста­вителя.

Перечень документов является примерным, и при необходимости нотариус вправе запросить документы дополнительно. Все доку­менты предоставляются нотариусу в подлинниках.

 

В чем разница между простой письменной и нотариальной формой сделки?

  

Нотариальная форма

Простая письменная форма

К кому можно обратиться за составлением договора?

К нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества

Договор составляется самостоятельно или с помощью адвоката

Оформление договора

Удостоверяется нотариусом от имени государства и только в соответствии с действующим законодательством

Оформляется гражданами от своего имени

Гарантии, ответственность

Нотариус несет полную имущественную ответственность при расторжении сделки по вине нотариуса

Гарантий нет. Сами граждане (продавец и покупатель) несут ответственность по договору, сами обращаются за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество

Бесплатная юридическая консультация нотариуса по удостоверению договора

Сохранение нотариальной тайны по удостоверяемому договору

Нотариус осуществляет проверку представленных документов, на основании которых должен быть удостоверен договор, на их соответствие действующему законодательству

Нотариус оказывает содействие в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

  

Какие документы необходимы для оформления договоров отчуждения земельных участков?

1.   Правоустанавливающий   документ   на   иму­щество — договор купли-продажи, договор мены, до­говор дарения, свидетельство о праве на наследство,
решение суда и другие.

2.   Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

3.   Свидетельство о праве собственности на землю.

4.   Кадастровый паспорт земельного участка.

5.   Выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии арестов, обременении, ограниче­ний на земельный участок.

6.   Нотариально удостоверенные согласия супругов отчуждателя и приобретателя, если таковые имеют­ся, об их согласии на отчуждение и приобретение не­ движимого имущества.

7.   Если одним из собственников отчуждаемого недвижимого имущества является  несовершенно­летний ребенок (до 18 лет), необходимо представить нотариусу разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на совершение сделки.

8.    Документ, удостоверяющий личность гражда­нина (паспорт, свидетельство о рождении).

9.    Документы,   подтверждающие правоспособ­ность юридического лица и полномочия его предста­вителя.

Перечень документов является примерным, и при необходимости нотариус вправе запросить документы дополнительно. Все доку­менты предоставляются нотариусу в подлин­никах.